Redaktion KreditImmo · 10.07.2026 · Stand: Juli 2026
Wer eine vermietete ETW als Kapitalanlage prüft, braucht mehr als den Kaufpreis: Cashflow vor und nach Steuer, Brutto- und Nettorendite und die Frage, ob Sie ein monatliches Minus dauerhaft tragen können. Der Kapitalanlage-Rechner auf KreditImmo modelliert genau diese Größen — ergänzend zum Hub Wohnung kaufen und vermieten, zur Banklogik in ETW als Kapitalanlage finanzieren und zum AfA-Tool-Guide AfA-Rechner: Abschreibung berechnen.
Öffnen Sie den ETW-Cashflow im Kapitalanlage-Rechner simulieren und gehen Sie so vor:
Kurzformel Cashflow vor Steuer (Monat): Kaltmiete − Kreditrate − Hausgeld − Rücklagen
Kurzformel Brutto-Mietrendite: (Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 950 € Miete, 867 € Rate, 220 € Hausgeld → Cashflow vor Steuer ≈ −137 €/Monat. Brutto-Rendite: 11.400 € ÷ 220.000 € ≈ 5,2 %.
Viele Kapitalanleger vergleichen nur Kaufpreis und Kaltmiete — und übersehen Hausgeld, Finanzierung und Steuerwirkung. Der Kapitalanlage-Rechner bündelt diese Faktoren in einem interaktiven Modell. Was er nicht ersetzt: individuelle Steuerberatung, Bankzusage oder eine Garantie für Rendite.
Für Rate und Förderbausteine nutzen Sie parallel den persönlichen Finanzierungsrahmen kostenlos ermitteln (ohne Anmeldung). Mit diesem interaktiven All-in-One-Rechner erstellen Sie in unter 5 Minuten Ihren maßgeschneiderten Finanzierungsplan inklusive KfW-Förderung — mit speziellem Vermietungsmodus, Multi-Banken-Matching aus über 400 Banken und durchschnittlich 4.596 € jährlicher Ersparnis, völlig unverbindlich.
Die Grafik zeigt die zentrale Unterscheidung: Cashflow vor Steuer kann negativ sein, während die steuerliche Betrachtung durch AfA und Werbungskosten das Bild verändert — ohne automatisch Liquidität zu schaffen.
Der Rechner liefert typischerweise:
Nicht abgedeckt: individuelle Sonderfälle (degressive AfA, § 7b EStG, gewerbliche Vermietung), exakte Bankbonität und Marktprognosen. Für reine AfA-Berechnung ohne Gesamtmodell: AfA-Rechner Tool-Guide. Für Bankprüfung bei ETW-Kauf: ETW als Kapitalanlage finanzieren.
Die Infografik fasst den Workflow zusammen — praktisch als Merkhilfe beim ersten Durchlauf, bevor Sie Objekte vergleichen.
Cashflow vor Steuer ist der Geldfluss auf dem Konto: Miete minus Rate, Hausgeld und Rücklagen. Cashflow nach Steuer berücksichtigt die modellierte Steuerwirkung — insbesondere AfA nach § 7 EStG, Zinsen und Werbungskosten.
Wichtig: AfA ist keine Bareinnahme — sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss. Ob und wie stark sich das auf Ihren Kontostand auswirkt, hängt vom Grenzsteuersatz, weiteren Einkünften und Sonderfällen ab. Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Konsultieren Sie einen Steuerberater für Ihre individuelle Situation.
Negative Cashflow vor Steuer ist bei Kapitalanlagen häufig — entscheidend ist, ob Sie das Minus dauerhaft stemmen. Vertiefung: Negative Cashflow-Immobilie: wann lohnt sich das?
Annahmen (Szenario Juli 2026, keine Prognose): Kaufpreis 220.000 €, Darlehen 176.000 € (80 %), Zins 3,9 %, Tilgung 2,0 %, Kaltmiete 950 €, Hausgeld 220 €, Gebäudeanteil 80 %, AfA linear 2 %.
| Größe | Wert (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Monatsrate | 867 € | 176.000 × 5,9 % ÷ 12 |
| Cashflow vor Steuer | −137 €/Monat | 950 − 867 − 220 |
| Brutto-Mietrendite | 5,2 % | 11.400 € ÷ 220.000 € |
| AfA pro Jahr | 3.520 € | 176.000 € × 2 % |
| Steuerwirkung (Beispiel 42 %) | ≈ 1.478 €/Jahr | Keine Garantie — nur Modell |
Beispielrechnung Juli 2026 — exakte Werte im Kapitalanlage-Rechner prüfen. Keine Steuerberatung.
Im Praxisbeispiel Erste Kapitalanlage-ETW in Bochum sehen Sie, wie Miete, AfA und Rate in einem FinanzPlan mit Vermietungsmodus zusammenspielen. Rechnen Sie Ihr Objekt mit Vermietungsmodus im Immobilienfinanzierungsrechner nutzen — Rate, Förderbausteine und Gesamtplan in einem Schritt.
Die Grafik verdeutlicht: Hohe Brutto-Rendite bedeutet nicht automatisch positiven Monats-Cashflow — Finanzierung und Hausgeld dominieren oft.
Ihr Szenario: ETW 220.000 €, Miete 950 €, Rate ca. 867 €
Cashflow und Rendite im Kapitalanlage-Rechner kostenlos simulieren.
Kapitalanlage-Rechner öffnenLeerstand senkt den effektiven Cashflow: 1 Monat Leerstand pro Jahr bei 950 € Miete = ca. 79 € weniger pro Monat im Jahresmittel. Modellieren Sie konservative Mietannahmen — nicht Bestfall.
Sensitivität Zins: +0,5 Prozentpunkte auf 176.000 € Darlehen ≈ 73 € höhere Monatsrate — bei bereits negativem Cashflow kritisch.
Das Video erklärt, wie Banken Einkommen, Rate und Belastbarkeit prüfen — bei Kapitalanlagen zusätzlich Mieteinnahmen mit Abschlag. AfA fließt in die Haushaltsrechnung meist nicht ein.
Sie geben Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Finanzierung und AfA-Parameter ein — der Rechner zeigt Cashflow vor und nach Steuer, Brutto- und Nettorendite sowie eine 10-Jahres-Perspektive. Er ersetzt keine Steuerberatung.
Der AfA-Rechner fokussiert auf Gebäudeanteil und Abschreibung. Der Kapitalanlage-Rechner kombiniert Finanzierung, Miete, laufende Kosten, AfA und Steuerwirkung in einem Gesamtmodell.
Brutto-Mietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Netto-Rendite berücksichtigt Hausgeld, Finanzierung und Steuer — oft deutlich niedriger oder negativ vor Steuer.
Der Kapitalanlage-Rechner ist auf typische ETW-Szenarien ausgelegt. MFH erfordert oft komplexere Kostenblöcke — Szenario als Orientierung, Details mit Steuerberater klären.
Wenn Sie das Liquiditätsminus dauerhaft tragen können und Steuerersparnis plus langfristige Wertentwicklung Ihre Strategie stützen. Mehr im Ratgeber Negative Cashflow-Immobilie.
Der Kapitalanlage-Rechner liefert schnelle Szenarien für vermietete ETW — Cashflow, Rendite und modellierte Steuerwirkung. Trennen Sie steuerliche Wirkung von Liquidität, prüfen Sie Leerstand und Finanzierung, und klären Sie AfA und Steuer mit einem Steuerberater.
ETW-Cashflow im Kapitalanlage-Rechner simulieren · AfA im AfA-Rechner schätzen · Gesamtfinanzierung mit Finanzierungsplan berechnen
Keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. AfA-Sätze, Steuerwirkung und Rendite sind beispielhaft — konsultieren Sie einen Steuerberater. Keine garantierten Steuervorteile oder Renditen.
Mit Förderungen zur optimalen Monatsrate — kostenlos und unverbindlich.
Kaufpreis, Eigenkapital und Vorhaben anpassen — der Rechner prüft automatisch alle Förderprogramme und zeigt Ihre optimale Monatsrate.
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