Redaktion KreditImmo · 25.06.2026 · Stand: Juni 2026
Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage finanzieren heißt: Die Bank bewertet nicht nur Ihr Einkommen, sondern Miete, Hausgeld, WEG-Unterlagen und den Beleihungswert des Objekts. Wer nur Kaufpreis und Kaltmiete vergleicht, übersieht, warum manche ETW trotz attraktiver Rendite scheitern — und warum AfA und Steuerersparnis die Kreditentscheidung meist nicht retten. Dieser Guide zeigt die Banklogik und den Kapitalanlage-Rechner — ergänzend zu Wohnung kaufen und vermieten: Cashflow & AfA und AfA bei vermieteten Immobilien.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. AfA, Werbungskosten und Steuerwirkung hängen vom Einzelfall ab — insbesondere Baujahr, Gebäudeanteil und persönlichem Grenzsteuersatz. Keine garantierten Steuervorteile oder Renditen.
Öffnen Sie den ETW-Cashflow im Kapitalanlage-Rechner simulieren und gehen Sie so vor:
Kurzformel Cashflow (vor Steuer): Kaltmiete − Hausgeld − Kreditrate = monatlicher Überschuss oder Fehlbetrag
Beispiel: 850 € − 220 € − 653 € = −23 €/Monat vor Steuer — AfA und Zinsen können die Steuerlast mindern, fließen aber nicht in die Bank-Haushaltsrechnung ein.
Bei Eigennutzung zählt vor allem: Passt die Rate zum Haushaltsnetto? Bei Kapitalanlage kommt die Objektseite dazu — Mieteinnahmen, Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklage der WEG und oft ein niedrigerer Beleihungsauslauf als beim selbst bewohnten Haus. Um diese Parameter und die monatliche Tragfähigkeit im Detail zu kalkulieren, können Sie Ihre Monatsrate inklusive KfW-Förderung live berechnen.
Steuerliche Vorteile durch AfA und absetzbare Zinsen können den Cashflow nach Steuer verbessern — das ist aber keine Liquidität auf dem Konto und keine Bankzusage. Deshalb zuerst die Banklogik verstehen, dann Steuerszenarien mit Fachberater prüfen.
Die Grafik verdeutlicht die Kernfrage: Trägt die Kaltmiete nach Abzug von Hausgeld und Rate das Objekt — und reicht Ihr Einkommen für die Resttragfähigkeit? Bei Kapitalanlage zählt beides: Objekt-Cashflow und persönliche Belastbarkeit aus dem Gehalt.
Institute unterscheiden sich in Details — diese Punkte sind bei Anlageobjekten jedoch fast immer relevant:
Mietanrechnung in der Banklogik: Viele Institute rechnen nur 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete an — als Abschlag für Leerstand und Instandhaltung. Bei 850 Euro Kaltmiete zählen oft nur 595 bis 680 Euro gegen die Rate. Wer mit voller Miete rechnet, überschätzt die Tragfähigkeit.
Beispiel: Rate 653 Euro, angerechnete Miete 680 Euro (80 %) → Netto-Belastung aus Objekt ca. −27 Euro plus persönliche Haushaltsrechnung. AfA und Steuerersparnis verbessern die Steuererklärung, nicht die monatliche Bankprüfung.
Die Checkliste fasst die Bankpunkte aus dem Abschnitt darüber zusammen — vor Ort beim Objekt und in den WEG-Unterlagen prüfen.
Das Hausgeld besteht aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen. Für Ihren Cashflow und die Bank zählt der Teil, den Sie als Eigentümer dauerhaft tragen — Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, ggf. Rücklagen für größere Maßnahmen. Eine WEG mit niedriger Rücklage und hohem Sanierungsstau im Gesamtgebäude ist ein Risiko — auch wenn Ihre ETW selbst modern ist.
Vor Kauf: Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und geplante Sonderumlagen prüfen. Hohes Hausgeld schmälert die Nettomiete und verschlechtert die Finanzierungsrechnung — unabhängig von der Bruttorendite im Exposé.
Der Beleihungsauslauf setzt die Kreditsumme ins Verhältnis zum Beleihungswert (nicht immer gleich Kaufpreis). Bei Kapitalanlage-ETW finanzieren Banken häufig einen geringeren Prozentsatz als bei selbst genutztem Wohneigentum — 80 % Beleihungsauslauf ist kein Automatismus, 90–100 % selten.
Folge: Mehr Eigenkapital nötig — Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei 180.000 € Kaufpreis und 25 % Eigenkapital sind das 45.000 € plus Nebenkosten aus eigener Liquidität.
Annahmen orientieren sich am Praxisbeispiel erste Kapitalanlage-ETW in Bochum — vereinfachtes Szenario Juni 2026: Kaufpreis 180.000 €, Kaltmiete 850 €, Hausgeld 220 €, Rate 653 € (3,8 % + 2,0 % auf 135.000 € Darlehen).
Thomas im Praxisbeispiel finanziert mit 45.000 € Eigenkapital eine ETW aus den 1970er-Jahren — die Bank rechnet Miete mit Abschlag, der leichte Minus-Cashflow vor Steuer kann durch AfA und Zinsen steuerlich gemindert werden. Das ersetzt aber nicht die monatliche Liquidität aus dem Gehalt.
| Größe | Monatlich | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaltmiete | +850 € | Marktmiete laut Mietspiegel |
| Hausgeld (nicht umlagefähig) | −220 € | Verwaltung, Rücklage |
| Kreditrate | −653 € | 135.000 € Darlehen, 3,8 % + 2 % |
| Cashflow vor Steuer | −23 € | 850 − 220 − 653 |
| Bank: Miete 80 % angerechnet | 680 € | 850 × 0,8 — instituteabhängig |
Interpretation: −23 Euro vor Steuer klingt überschaubar — aber die Bank sieht zusätzlich Eigenkapital, Nebenkosten und Ihre übrigen Verbindlichkeiten. Ein leichtes Minus-Cashflow ist nur tragbar, wenn das Gehalt den Rest abdeckt und Leerstand eingeplant ist.
AfA vertiefen: AfA der ETW im AfA-Rechner schätzen — Ergebnis mit Steuerberater besprechen.
Die Grafik fasst das Szenario zusammen: 850 Euro Kaltmiete, 220 Euro Hausgeld und 653 Euro Rate ergeben −23 Euro monatlich vor Steuer.
Das Video erklärt die Haushaltsrechnung der Bank — bei Kapitalanlage kommt die Miete als Gegenposten dazu, die Grundlogik aus Einkommen, Rate und Puffer bleibt gleich. Deshalb lohnt der Blick auf Tragfähigkeit, bevor Sie Rendite und AfA optimieren.
| Kriterium | ETW (Kapitalanlage) | EFH vermietet |
|---|---|---|
| Gemeinschaftskosten | Hausgeld, WEG, Sonderumlagen | Instandhaltung selbst organisiert |
| Beleihungsauslauf | Oft konservativer | Variabel, Objekt abhängig |
| Unterlagen | Teilungserklärung, WEG-Protokolle | Grundbuch, Energieausweis, Mietvertrag |
| Rechner | Kapitalanlage-Rechner | Immobilienfinanzierungsrechner |
Überblick Cashflow und AfA-Grundlagen: Wohnung kaufen und vermieten. AfA im Detail: AfA bei vermieteten Immobilien.
Typisch: Ihr Einkommen und bestehende Kredite, Kreditrate, Kaltmiete (oft mit Abschlag angerechnet), Hausgeld und Instandhaltungsrücklage der WEG, Beleihungswert und Beleihungsauslauf, Lage und Vermietbarkeit. AfA und Steuervorteile fließen in die Haushaltsrechnung meist nicht ein.
Oft 20–30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten — abhängig von Bank, Objekt und Einkommen. Bei 180.000 € Kaufpreis sind 45.000 € Eigenkapital (25 %) ein häufiges Szenario; exakte Anforderungen variieren.
Ja — nicht umlagefähiges Hausgeld mindert den Netto-Cashflow und wird von Banken bei der Tragfähigkeit einkalkuliert. Hohe Instandhaltungsrücklagen in der WEG können positiv wirken, hohe Sonderumlagen negativ.
ETW: WEG-Kosten, Hausgeld, Teilungserklärung, oft geringerer Beleihungsauslauf. EFH: keine WEG, dafür höhere Instandhaltung selbst. Beide: Mieteinnahmen mit Abschlag, Leerstandsrisiko — im Kapitalanlage-Rechner vergleichen.
KfW-Programme wie 261 oder 297/298 zielen überwiegend auf Eigennutzung oder energetische Sanierung im Wohngebäude — nicht pauschal auf reine Kapitalanlage. Für vermietete ETW ohne Sanierungsprojekt sind KfW-Bausteine meist nicht relevant.
Finanzieren Sie eine ETW als Kapitalanlage nur, wenn Banklogik und Liquidität stimmen — Miete, Hausgeld und Beleihungsauslauf vor Rendite-Rechnungen und Steuerszenarien prüfen.
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