Redaktion KreditImmo · 04.07.2026 · Stand: Juli 2026
Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann den Gebäudeanteil steuerlich abschreiben — die Absetzung für Abnutzung (AfA). Der AfA-Rechner auf KreditImmo zeigt AfA-Basis, Jahresbetrag und Restbuchwert aus Kaufpreis, Gebäudeanteil und AfA-Satz. Dieser Guide erklärt die fünf Eingaben und ein Altbau-Beispiel — ergänzt den Deep-Dive AfA bei vermieteten Immobilien: Banklogik, nicht den Hub Wohnung kaufen und vermieten.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Sätze und Steuerwirkung hängen vom Einzelfall ab — insbesondere Baujahr, Nutzungsart und persönlichem Steuersatz. Keine garantierten Steuervorteile.
Öffnen Sie die AfA im AfA-Rechner berechnen und gehen Sie so vor:
Kurzformel (linear): AfA pro Jahr = Kaufpreis × Gebäudeanteil × AfA-Satz
Beispiel: 220.000 € × 80 % × 2 % = 3.520 €/Jahr (Satz und Baujahr individuell prüfen).
Die Finanzierung der Kapitalanlage planen Sie im persönlichen Finanzierungsrahmen kostenlos ermitteln (ohne Anmeldung) — AfA und Cashflow sind verschiedene Ebenen. Mit dem interaktiven Rechner bestimmen Sie Ihre Rate, die Nebenkosten und den Fördermix in wenigen Minuten ohne Registrierungszwang.
Der AfA-Rechner auf KreditImmo fokussiert auf die Rechenlogik: Aus Kaufpreis und Gebäudeanteil wird die AfA-Basis, daraus der jährliche Abschreibungsbetrag. Er ersetzt weder eine Steuererklärung noch die Einordnung durch einen Steuerberater — liefert aber schnelle Szenarien vor dem Kauf oder bei Portfolio-Planung.
Ob Vermietung für Sie passt, hängt auch von Finanzierung, Cashflow und Nutzungsart ab — der Ratgeber Eigenbedarf vs. Vermietung finanzieren ordnet Bank- und Förderlogik ein. AfA gibt es nur bei Vermietung, nicht bei reiner Eigennutzung.
Die Grafik zeigt die Aufteilung: Vom Kaufpreis fließt nur der Gebäudeanteil in die AfA-Basis — typisch 70 bis 85 % bei Eigentumswohnungen, abhängig von Teilungserklärung und Bodenwert.
Der Rechner ist schlank und auf vermietete Kapitalanlagen ausgelegt. Typische Eingaben und Ergebnisse:
Rechtsgrundlage ist § 7 EStG. Die Bank berücksichtigt AfA in der Regel nicht in der Tragfähigkeitsrechnung — Orientierung bietet die BaFin zum Immobilienkredit.
Die Schritte im Bild entsprechen dem Einstieg: Kaufpreis, Gebäudeanteil, Baujahr, Abschreibungsart und Ergebnis.
Abschreibbar ist nur der abnutzbare Gebäudewert. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Den Anteil entnehmen Sie der Teilungserklärung, dem Kaufvertrag oder einer üblichen Aufteilung — bei Bestands-ETW oft 75 bis 85 % Gebäude.
Ein zu hoher Gebäudeanteil im Rechner ohne Beleg inflatiert die AfA — im Zweifel Steuerberater oder Gutachten. Ein zu niedriger Anteil unterschätzt die steuerliche Abschreibung.
Der AfA-Satz hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab. Die Tabelle dient der Orientierung — für Ihr Objekt gelten die Vorgaben in BMF EStH zu § 7; klären Sie den Satz mit einem Steuerberater.
| Objekttyp (Beispiel) | Typischer Satz (linear) | Hinweis |
|---|---|---|
| Bestand (häufig) | 2 % p.a. | Baujahr ab 1925, nicht Neubau ab 2023 — Beispiel, prüfen |
| Neubau ab 2023 | 2,5 % p.a. | Beispiel Wohngebäude — individuelle Prüfung |
| Gebäude 1925–2022 | 3 % p.a. | Ältere Regelung — Baujahr entscheidend |
| Denkmalgeschützt | Sonderregeln | Erhöhte oder besondere AfA — Steuerberater |
Beispielwerte Juli 2026 — keine Steuerberatung.
Bei Neubau-Kapitalanlagen kann zusätzlich die degressive AfA infrage kommen — Voraussetzungen und Fristen gehören in die steuerliche Einzelberatung.
Annahmen (Beispiel, Stand Juli 2026): Kaufpreis 220.000 €, Gebäudeanteil 80 % (= 176.000 € AfA-Basis), Grund und Boden 20 % (= 44.000 €, nicht abschreibbar), AfA-Satz 2 % linear (typischer Bestand — Baujahr prüfen), Objekt vermietet.
| Größe | Wert (Beispiel) | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 € | Altbau-ETW Essen (Beispiel) |
| AfA-Basis (80 %) | 176.000 € | Nur Gebäudeanteil |
| AfA pro Jahr (2 %) | 3.520 € | 176.000 × 2 % |
| AfA pro Monat (gerundet) | ≈ 293 € | Buchhalterisch — kein Cashflow |
| Restbuchwert nach 10 J. | 140.800 € | 176.000 − 10 × 3.520 € |
Beispielrechnung Juli 2026 — exakte Werte im AfA-Rechner prüfen.
Was bedeutet 3.520 € AfA steuerlich? Vereinfacht: Sie mindern den vermietungsbezogenen Überschuss um 3.520 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (nur Beispiel) könnte die Steuerlast um rund 1.478 € sinken — keine Garantie und ersetzt keine Steuerberatung.
Im Praxisbeispiel Bestandsinvestor Altbau in Essen sehen Sie, wie AfA, Miete und Finanzierung in einem konkreten Kapitalanlage-Fall zusammenwirken.
Cashflow und Steuerwirkung kombinieren Sie im Cashflow & AfA im Kapitalanlage-Rechner kombinieren.
Cashflow ist der Geldfluss: Kaltmiete minus Kreditrate, Hausgeld und Instandhaltung. AfA ist eine buchhalterische Abschreibung ohne Geldabfluss — sie kann die Steuerlast senken, verbessert aber nicht automatisch den Kontostand.
Um die Rate und die genauen Förderkonditionen für Ihre vermietete Immobilie zu ermitteln, können Sie Ihre Monatsrate inklusive KfW-Förderung live berechnen. Unser Rechner bietet einen speziellen Vermietungsmodus, vergleicht über 400 Banken in Echtzeit, schlägt passende Fördergelder vor und spart Nutzern im Durchschnitt 4.596 € pro Jahr — vollkommen kostenlos und ohne Anmeldung.
Die Bank rechnet AfA in der Haushaltsrechnung in der Regel nicht ein — Tragfähigkeit basiert auf Rate und Mieteinnahmen. Mehr dazu im Ratgeber AfA: Berechnung & Banklogik.
Fünf häufige Fehler beim AfA-Rechner:
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils bei vermieteten Objekten. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss — nur auf den Gebäudewert, nicht auf Grund und Boden.
Sie geben Kaufpreis, Gebäudeanteil und AfA-Satz ein — der Rechner zeigt AfA-Basis, jährliche Abschreibung und Restbuchwert. Der Satz hängt vom Baujahr ab.
Der Rechner liefert Orientierung und Szenarien. Steuerliche Wirkung, Baujahr und Sonderfälle gehören in die individuelle Steuerberatung.
Typisch 2 % linear bei Bestand, 2,5 % bei Neubau ab 2023 (Beispiel) oder 3 % bei älteren Gebäuden — am Baujahr und § 7 EStG festmachen.
Die AfA auf vermietete Immobilien setzt Vermietung voraus. Bei reiner Eigennutzung gelten andere Regeln — der AfA-Rechner ist auf Kapitalanlagen ausgelegt.
Der AfA-Rechner liefert schnelle Szenarien für vermietete Immobilien — Gebäudeanteil, AfA-Basis und Jahresbetrag. Klären Sie den Satz am Baujahr mit Steuerberater und trennen Sie steuerliche Wirkung von Cashflow und Banktragfähigkeit.
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