Redaktion KreditImmo · 02.07.2026 · Stand: Juli 2026
Ob Sie im Eigenbedarf oder zur Vermietung finanzieren, entscheidet über Banklogik, KfW-Förderung und Steuer — bei Eigennutzung zählt die Wohnkostenbelastung, bei Vermietung Mieteinnahmen, Cashflow und AfA. Dieser Ratgeber vergleicht beide Wege — ergänzt Wohnung kaufen und vermieten, Negative Cashflow-Immobilie und KfW 124 (Selbstnutzung).
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Steuerwirkung hängt vom Einzelfall ab — Grenzsteuersatz, Einkünfte, Baujahr, Gebäudeanteil. Keine garantierten Steuervorteile. Rechenbeispiele sind Szenarien, keine Empfehlung.
Öffnen Sie den Vermietung im Kapitalanlage-Rechner simulieren und gehen Sie beide Szenarien durch:
Kurzvergleich: Eigennutzung ETW 280.000 € → Rate ca. 1.200 €/Monat. Vermietung → Kaltmiete 950 €, Cashflow vor Steuer oft negativ.
Viele Käufer entscheiden erst nach dem Kauf, ob sie selbst einziehen oder vermieten. Das ist riskant: KfW-Bindungen, Steuerfolgen und Bankkonditionen hängen an der Nutzungsabsicht. Wer eine ETW als Kapitalanlage plant, rechnet anders als ein Eigennutzer — auch wenn Kaufpreis und Lage identisch sind.
Die Eigennutzungs-Finanzierung prüfen Sie im persönlichen Finanzierungsrahmen kostenlos ermitteln (ohne Anmeldung) — mit KfW-Bausteinen für Selbstnutzer. Der interaktive Rechner führt einen vollautomatischen Förder-Check durch, gleicht die Zinsen von über 400 Banken ab und spart Nutzern im Durchschnitt 4.596 € pro Jahr — unverbindlich und ganz ohne Anmeldung.
Die Grafik stellt die beiden Wege gegenüber: Eigennutzer zahlen Rate als Wohnkosten und können KfW nutzen. Vermieter haben Mieteinnahmen, aber oft negativen Cashflow vor Steuer — dafür AfA als Steuerhebel.
| Aspekt | Eigenbedarf | Vermietung |
|---|---|---|
| Bank prüft | Haushaltsrechnung, Wohnkostenbelastung | Mieteinnahmen (70–80 %), Tragfähigkeit ohne AfA |
| KfW 124 / Wohneigentum | Typisch möglich bei Selbstnutzung | Meist ausgeschlossen / Bindung beachten |
| AfA (§ 7 EStG) | Nicht relevant | Lineare AfA auf Gebäudeanteil |
| Monatliche Belastung | Rate = Wohnkosten | Miete − Kosten − Rate = Cashflow |
| Typischer Rechner | Immobilienfinanzierungsrechner | Kapitalanlage-Rechner + Vermietungsmodus |
Bei Eigennutzung rechnet die Bank Ihre Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Fixkosten minus künftige Rate. Die Wohnkostenbelastungsquote soll tragbar bleiben — Orientierung bietet die BaFin zum Immobilienkredit.
Bei Vermietung zählen Kaltmieteinnahmen — Banken rechnen oft mit 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete als belastbares Einkommen. AfA fließt in der Regel nicht in die Bank-Tragfähigkeit ein. Den Vermietungsmodus testen Sie direkt, indem Sie Ihre Monatsrate inklusive KfW-Förderung live berechnen und dort auf Kapitalanlage umschalten.
Das KfW-Wohneigentumsprogramm (KfW 124) und viele regionale Bausteine setzen Selbstnutzung voraus — oft für mindestens zehn Jahre. Vermietung während der Bindungsfrist kann zur Rückzahlung der Förderung führen. Details in der Förderdatenbank KfW Wohneigentum.
Die Matrix zeigt: Förderung und Steuerhebel schließen sich nicht aus — aber sie gelten für unterschiedliche Nutzungsarten. Wer KfW nutzen will, plant Selbstnutzung. Wer vermietet, rechnet mit AfA und Cashflow, nicht mit KfW-Wohneigentum.
Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudeanteil linear abschreiben (§ 7 EStG) — typisch 2 Prozent bei Wohngebäuden ab 1925. Grund und Boden sind nicht abschreibbar. AfA mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung — sie ist keine monatliche Geldzahlung.
Bei reiner Eigennutzung entfällt AfA. Wer deshalb „vermieten wegen Steuer" plant, muss den Cashflow vor Steuer tragen können — siehe Negative Cashflow-Immobilie: Wann lohnt sich das?
Die fünf Schritte im Bild fassen die Entscheidungslogik zusammen — vor der Finanzierungsanfrage alle Punkte durchgehen, nicht nur den günstigsten Zins.
Gleiche ETW, unterschiedliche Nutzung (Szenario, keine Beratung):
| Größe | Eigenbedarf | Vermietung |
|---|---|---|
| Kaufpreis ETW | 280.000 € | 280.000 € |
| Finanzierung (Beispiel) | 224.000 € Darlehen, 56.000 € EK | 224.000 € Darlehen, 56.000 € EK |
| Monatliche Rate | ≈ 1.200 €/Monat | ≈ 1.150 €/Monat |
| Kaltmiete | — (Eigennutzung) | 950 €/Monat |
| Hausgeld (Beispiel) | In Rate/Wohnkosten | 220 €/Monat |
| Monatliche Belastung | 1.200 € Rate (Wohnkosten) | −420 € Cashflow vor Steuer |
| KfW 124 | Prüfbar bei Selbstnutzung | Typisch nicht / Bindung |
| AfA | Nicht relevant | ca. 4.480 €/Jahr (2 % auf 224.000 € Gebäudeanteil) |
Szenario Juli 2026 — Cashflow vor Steuer: 950 € − 220 € − 1.150 € = −420 €/Monat. Steuerwirkung einzelfallabhängig. Exakt im Kapitalanlage-Rechner prüfen.
Interpretation: Der Eigennutzer zahlt 1.200 € monatlich als Wohnkosten — und kann KfW prüfen. Der Vermieter hat 950 € Miete, aber −420 € Cashflow vor Steuer. AfA und Zinsen können die Steuerlast mindern — das monatliche Minus bleibt bis zur Steuererklärung.
Im Praxisbeispiel Kapitalanlage-ETW in Bochum sehen Sie, wie AfA, Miete und Finanzierung in einem konkreten Vermietungsfall zusammenspielen.
Das Video erklärt KfW-Förderung im Kontext Eigennutzung — für Vermietungs-Finanzierung gelten andere Regeln. Steuerfragen zum Vergleich Eigenbedarf vs. Vermietung bitte mit Steuerberater klären.
KfW-Wohneigentumsprogramme sind in der Regel an Selbstnutzung gebunden. Vermietung während der Bindung kann Förderrückzahlung auslösen — Programmbedingungen vor Kauf prüfen.
Die lineare AfA auf den Gebäudeanteil ist bei vermieteten Immobilien steuerlich relevant — nicht bei reiner Eigennutzung. AfA mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ist aber kein monatlicher Geldzufluss.
Bei Eigennutzung zählt die Haushaltsrechnung. Bei Vermietung rechnet die Bank mit Mieteinnahmen — oft 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete — ohne AfA als Einkommen.
Gemischte Nutzung ist möglich — steuerlich und förderrechtlich wird nach Nutzungsanteil getrennt. Einzelfall mit Steuerberater klären.
Eigennutzung: Immobilienfinanzierungsrechner. Vermietung: Kapitalanlage-Rechner plus Vermietungsmodus im Immobilienfinanzierungsrechner.
Klären Sie die Nutzungsart vor der Finanzierung — Bank, KfW und Steuer folgen unterschiedlichen Logiken. Eigennutzung und Vermietung sind keine austauschbaren Rechenmodelle.
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