Redaktion KreditImmo · 23.06.2026 · Stand: Juni 2026
Beim Hauskauf zahlen Sie neben dem Kaufpreis Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Wer nur die Monatsrate gegen den Kaufpreis rechnet, unterschätzt schnell 40.000 bis 50.000 Euro Eigenkapitalbedarf. Der Nebenkostenrechner auf KreditImmo summiert diese Posten je Bundesland. Anders als Nebenkosten beim Hauskauf in NRW (NRW-Deep-Dive) oder Kaufnebenkosten je Bundesland (Gesamtvergleich) ist dieser Guide ein Tool-Leitfaden für den Online-Rechner.
Öffnen Sie den Kaufnebenkosten im Nebenkostenrechner berechnen und gehen Sie so vor:
Kurzdefinition: Kaufnebenkosten = alle einmaligen Erwerbskosten außer dem Kaufpreis.
Der Kaufpreis im Exposé ist nur die halbe Wahrheit. Dazu kommen Steuern und Gebühren, die vor dem Notartermin flüssig sein müssen. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer — etwa NRW mit 6,5 Prozent — übersteigt die Steuer oft die Summe aus Notar und Grundbuch.
Früh im Prozess lohnt es sich, den persönlichen Finanzierungsrahmen kostenlos zu ermitteln (ohne Anmeldung). Unser interaktiver Rechner führt einen automatischen Förder-Check durch, gleicht Ihre Konditionen in Echtzeit mit über 400 Banken ab und spart KreditImmo-Nutzern im Durchschnitt 4.596 € pro Jahr — vollkommen kostenlos und ohne Registrierungszwang.
Die Grafik verdeutlicht: Nebenkosten sind kein kleiner Zuschlag — bei 400.000 Euro Kaufpreis können sie fast 50.000 Euro betragen. Wer mit 80.000 Euro Eigenkapital startet, hat nach Nebenkosten oft weniger als die Hälfte für Anzahlung und Reserve übrig — obwohl der Kaufpreis „finanzierbar" wirkt.
Der Rechner summiert die typischen Erwerbsnebenkosten in drei Blöcken. Anders als eine Faustregel „10 Prozent" zeigt er Einzelposten — wichtig, weil Grunderwerbsteuer und Makler je nach Bundesland und Objekt stark schwanken.
Er zeigt Einzelposten und Gesamtsumme — nicht die Monatsrate. Für die Finanzierung nutzen Sie anschließend den Immobilienfinanzierungsrechner. Der Nebenkostenrechner ersetzt keine Notarrechnung — er liefert eine belastbare Planungsgröße vor dem Gebot.
Die Infografik wiederholt die fünf Schritte aus dem Einstieg — praktisch als Merkhilfe beim ersten Durchlauf im Nebenkostenrechner.
Grunderwerbsteuer: Ländersteuer mit Sätzen von 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Vertiefung aller 16 Sätze im Grunderwerbsteuer-Rechner-Guide oder direkt im Grunderwerbsteuer je Bundesland.
Notar und Grundbuch: Gebühren nach dem GNotKG — abhängig vom Kaufpreis und Umfang der Beurkundung. Als Orientierung: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sensitivität: ±0,5 Prozentpunkte bei der Gesamtkalkulation einplanen.
Makler: Nur wenn beteiligt. Seit der Reform teilen Käufer und Verkäufer die Provision je nach Vereinbarung — der Rechner berücksichtigt die Käuferseite.
Ein Kaufpreis von 400.000 Euro ist in vielen Regionen realistisch. So verteilen sich die Nebenkosten in NRW mit Makler:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch | 1,5 % | 6.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt | ~11,6 % | ~46.280 € |
Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf etwa 32.000 Euro — eine Differenz von über 14.000 Euro, die Ihr Eigenkapital-Budget entscheidend verändert. Interpretation: Bei gleichem Kaufpreis und gleicher Rate entscheidet allein die Maklerfrage, ob Sie noch 14.000 Euro für die Anzahlung übrig haben — oder ob Sie das Objekt streichen müssen.
Zweites Szenario — 400.000 € in Bayern mit Makler: Grunderwerbsteuer 3,5 % = 14.000 Euro, Notar ca. 6.000 Euro, Makler ca. 14.280 Euro → Gesamt ca. 34.280 Euro statt 46.280 Euro in NRW. Der Bundesland-Unterschied allein beträgt hier 12.000 Euro Steuer — vor Makler und Notar.
Praxisnah: Im Praxisbeispiel Familienkauf in Münster (600.000 € Kaufpreis, NRW) sehen Sie, wie Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierungsplan mit Förderung zusammenspielen.
Ihre Nebenkosten bei 400.000 € in NRW: ca. 46.280 €
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Ihre Monatsrate inklusive KfW-Förderung live berechnenNicht jeder Kauf läuft über einen Makler. Bei Privatkäufen oder Direktverkäufen entfällt die Provision — Ihr Nebenkosten-Budget sinkt um 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Im Nebenkostenrechner schalten Sie den Makler ein oder aus.
Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen in jedem Fall an. Deshalb lohnt der separate Blick auf die Steuer im Grunderwerbsteuer-Rechner — besonders beim Bundesland-Vergleich.
Banken finanzieren den Kaufpreis — nicht die Nebenkosten. Steuer, Notar und Makler zahlen Sie aus Eigenkapital, das zum Notartermin verfügbar sein muss. Wer 80.000 Euro Eigenkapital hat und 46.000 Euro Nebenkosten braucht, bleibt für die Anzahlung und Reserve nur 34.000 Euro übrig.
Lesen Sie ergänzend Eigenkapital beim Hauskauf — welche Beträge die Bank anerkennt und wie Nebenkosten in die Haushaltsrechnung einfließen.
Bei gleichem Kaufpreis von 400.000 Euro variiert die Grunderwerbsteuer allein um bis zu 12.000 Euro zwischen Bayern und NRW. Notar und Grundbuch sind bundesweit ähnlich — der Makleranteil hängt von der Vereinbarung ab:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | NK gesamt (ca., mit Makler) |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % → 14.000 € | ~34.280 € |
| NRW | 6,5 % → 26.000 € | ~46.280 € |
| Berlin | 6,0 % → 24.000 € | ~44.280 € |
Beispiel 400.000 € Kaufpreis, Notar 1,5 %, Makler Käuferanteil 3,57 % — Stand Juni 2026.
Die Grafik zeigt, wie stark allein die Grunderwerbsteuer das Nebenkosten-Budget verschiebt — Bayern und NRW liegen bei gleichem Kaufpreis über 12.000 Euro auseinander. Wer zwischen Bundesländern vergleicht, sollte Nebenkosten vor dem Umzugskauf durchrechnen — nicht nur Kaufpreis und Miete.
Das Video ordnet ein, warum Kaufnebenkosten für viele Käufer der eigentliche Engpass sind — nicht der Kaufpreis allein.
| Rechner | Was er zeigt | Wann nutzen |
|---|---|---|
| Nebenkostenrechner | Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Makler = Gesamtbetrag | Eigenkapitalbedarf vor Notartermin |
| Grunderwerbsteuer-Rechner | Nur Steuer je Bundesland, Vergleich zwischen Ländern | Schnelle Steuerberechnung, BL-Vergleich |
| Immobilienfinanzierungsrechner | Kaufpreis, Nebenkosten, Förderung, Rate, Finanzierungsplan | Gesamtfinanzierung vor Bankgespräch |
Typischer Workflow: Zuerst Nebenkosten im Nebenkostenrechner, dann Gesamtfinanzierung im Immobilienfinanzierungsrechner — inklusive KfW und NRW.BANK.
Der Nebenkostenrechner summiert die typischen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten sowie optional die Maklerprovision. Sie geben Kaufpreis und Bundesland ein — der Rechner zeigt die Gesamtsumme und den prozentualen Anteil am Kaufpreis.
Als Faustregel rechnen viele Käufer mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. In NRW mit Makler und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer liegen Sie bei 400.000 Euro Kaufpreis oft bei rund 46.000 Euro — abhängig von Maklerbeteiligung und genauen Gebührensätzen.
Der Grunderwerbsteuer-Rechner berechnet nur die Steuer je Bundesland. Der Nebenkostenrechner ergänzt Notar, Grundbuch und Makler — für das vollständige Eigenkapital-Budget vor dem Notartermin.
Ohne Makler entfallen typischerweise 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro in NRW bleiben dann Grunderwerbsteuer (26.000 Euro) und Notar/Grundbuch (ca. 6.000 Euro) — insgesamt etwa 32.000 Euro statt 46.000 Euro mit Makler.
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Steuer, Notar und Makler zahlen Sie aus Eigenkapital. Deshalb zuerst den Nebenkostenrechner nutzen, dann im Immobilienfinanzierungsrechner prüfen, ob Kreditsumme, Rate und verfügbares Eigenkapital zusammenpassen.
Berechnen Sie Kaufnebenkosten, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben — mit dem Nebenkostenrechner je Bundesland und einem Puffer für Notar- und Maklerschwankungen von ±0,5 Prozent.
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