Redaktion KreditImmo · 07.07.2026 · Stand: Juli 2026
Wenn die Zinsbindung endet oder ein günstigeres Angebot lockt, stehen viele vor der Frage: Nachfinanzierung bei der Hausbank oder Umschuldung zur Konkurrenz? Beides senkt langfristig Zinskosten — aber nur, wenn Zinsvorteil, Restschuld und Nebenkosten zusammenpassen. Der Anschlussfinanzierungsrechner auf KreditImmo rechnet Folgezins-Szenarien durch. Dieser Guide zeigt die fünf Schritte, eine Beispielrechnung mit 280.000 Euro Restschuld und die Entscheidungslogik — ergänzend zum Planungs-Hub Anschlussfinanzierung planen, zum Forward-Ratgeber Forward-Darlehen und zum Tool-Guide Anschlussfinanzierung berechnen.
Öffnen Sie die Anschlussfinanzierung im Anschlussfinanzierungsrechner durchrechnen und gehen Sie so vor:
Kurzformel (Annuität, 1. Jahr): Monatsrate ≈ Restschuld × (Folgezins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12
Beispiel: 280.000 € Restschuld, 3,6 % Folgezins, 2 % Tilgung → 280.000 × 5,6 / 100 / 12 ≈ 1.307 €/Monat.
Viele Kreditnehmer erwarten, dass die Hausbank automatisch den günstigen Erstzins verlängert. Tatsächlich wird die Anschlussfinanzierung mit der dann aktuellen Restschuld und den Marktzinsen neu kalkuliert. Wer parallel Angebote anderer Banken prüft, entscheidet zwischen Prolongation und Umschuldung — nicht zwischen „weiterzahlen" und „sparen".
Vor dem Vergleich lohnt es sich, den persönlichen Finanzierungsrahmen kostenlos zu ermitteln (ohne Anmeldung). Mit diesem interaktiven All-in-One-Rechner erstellen Sie in unter 5 Minuten Ihren maßgeschneiderten Finanzierungsplan inklusive KfW-Förderung. Sie erhalten ein echtes Multi-Banken-Matching aus über 400 Banken, das KreditImmo-Nutzer durchschnittlich 4.596 € pro Jahr einspart — völlig unverbindlich und ohne Registrierungszwang.
Die Grafik zeigt die Grundentscheidung: Nachfinanzierung bleibt beim bisherigen Darlehensgeber — Umschuldung wechselt die Bank, oft gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Der Zinsvorteil muss beide Pfade rechtfertigen.
Nachfinanzierung (auch Anschlussfinanzierung) bezeichnet den Folgekredit nach Ende der Zinsbindung. Sie können bei der bisherigen Bank bleiben (Prolongation) oder zu einer neuen Bank wechseln — ohne laufende Bindung entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel.
Umschuldung bedeutet den Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber — oft noch während der Zinsbindung, wenn ein deutlich günstigeres Angebot vorliegt. Dann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; nach 10 Jahren Laufzeit greift unter Umständen das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
| Merkmal | Nachfinanzierung | Umschuldung |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Nach Zinsbindungsende | Oft während laufender Bindung |
| Bankwechsel | Optional | In der Regel ja |
| Vorfälligkeit | Meist entfällt | Häufig anfallend |
| Nebenkosten | Geringer Aufwand | Notar, Grundbuch (ca. 1.000–3.000 €) |
Vertiefung zur Zinsbindung und zum Risiko im Ratgeber Anschlussfinanzierung planen: Zinsbindung & Risiko. Wer den Zins früh sichern will, findet Details zum Forward-Darlehen unter Forward-Darlehen & Anschlussfinanzierung.
Die Infografik wiederholt den Rechner-Workflow — praktisch als Merkhilfe beim ersten Durchlauf, bevor Sie Bankangebote einholen.
Refinanzierung lohnt sich, wenn die Gesamtersparnis über die Restlaufzeit die einmaligen Kosten übersteigt. Faustregel: Ab etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten Zinsvorteil bei mehrjähriger Restlaufzeit kann sich Umschuldung rechnen — immer als individuelle Kostenrechnung prüfen, nicht als Garantie.
Nicht jede günstigere Rate rechtfertigt einen Wechsel: Liegt der Zinsvorteil bei 0,2 Prozentpunkten und die Vorfälligkeit bei 4.000 Euro, kann der Break-even erst nach vielen Jahren erreicht sein — oder gar nicht.
Annahmen: Zinsbindung endet in 14 Monaten, Restschuld 280.000 €, Anschluss-Tilgung 2,0 %. Hausbank bietet 4,2 % Folgezins, Konkurrenz 3,6 % — Szenario, keine Prognose:
Bei 4,2 % Folgezins: ca. 1.447 €/Monat · bei 3,6 %: ca. 1.307 €/Monat — Differenz ca. 140 € pro Monat. Über 10 Jahre Anschlussphase entspricht das grob 16.800 Euro Zins- und Tilgungsdifferenz — abzüglich einmaliger Umschuldungskosten.
| Szenario | Folgezins | Monatsrate (ca.) | Differenz zu 4,2 % |
|---|---|---|---|
| Hausbank (Prolongation) | 4,2 % | 1.447 € | — |
| Umschuldung (Konkurrenz) | 3,6 % | 1.307 € | −140 € |
| Mit Sondertilgung 8.000 € (Restschuld 272.000 €) | 3,6 % | 1.269 € | −178 € |
Restschuld 280.000 €, Tilgung 2,0 %, Annuität 1. Jahr — exakt im Anschlussfinanzierungsrechner prüfen.
Praxisnah: Im Praxisbeispiel Sanierung in Düsseldorf spielen Restschuld, Sanierungskosten und Anschlussplanung zusammen — gerade nach Modernisierung lohnt die Prüfung, ob Umschuldung oder Nachfinanzierung mit niedrigerer Restschuld günstiger ist.
Die Grafik fasst die Szenarien zusammen: 0,6 Prozentpunkte Zinsvorteil ergeben bei hoher Restschuld spürbare Monatsentlastung — Sondertilgung verstärkt den Effekt.
Ihr Szenario: 280.000 € Restschuld, Folgezins 4,2 % vs. 3,6 %
Nachfinanzierung und Umschuldung im Anschlussfinanzierungsrechner kostenlos durchrechnen.
Anschlussfinanzierung im Rechner durchrechnenWer vor Bindungsende noch 8.000 Euro Sondertilgung leisten kann, senkt die Restschuld von 280.000 auf 272.000 Euro — und zahlt ab Anschluss Zinsen auf die kleinere Summe. Bei 3,6 % Folgezins sinkt die Rate von ca. 1.307 € auf ca. 1.269 € — zusätzlich 38 Euro Entlastung pro Monat, unabhängig vom Bankwechsel.
Ob die Sondertilgung vertragskonform ist, steht im Darlehensvertrag — typischer Freibetrag 5 bis 10 Prozent der Ursprungssumme pro Jahr. Details zum Tool-Guide Anschlussfinanzierung berechnen: Zinsbindung & Risiko.
Parallel zum Anschlussrechner können Sie Ihre Monatsrate inklusive KfW-Förderung live berechnen — sinnvoll, wenn Sie Umschuldung mit Aufstockung oder Sanierungskosten kombinieren.
Das Video ordnet Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung ein — wann frühes Zins-Sichern sinnvoll ist und wie es sich zur Umschuldung verhält.
Bei Umschuldung während laufender Zinsbindung kommen einmalige Kosten hinzu:
Break-even-Beispiel: 140 Euro Monatsersparnis × 12 = 1.680 Euro pro Jahr. Bei 3.500 Euro Gesamtkosten amortisiert sich die Umschuldung grob nach etwas über zwei Jahren — danach netto positiv. Liegen die Kosten bei 6.000 Euro, dauert es fast vier Jahre. Marktkontext zu Wohnungsbaukrediten liefert die Deutsche Bundesbank.
Workflow: Restschuld und Szenarien im Anschlussfinanzierungsrechner → Kosten der Umschuldung gegenrechnen → mindestens drei Bankangebote vergleichen → Entscheidung.
Nachfinanzierung bezeichnet den Folgekredit nach Ende der Zinsbindung — bei der bisherigen oder einer neuen Bank. Umschuldung bedeutet den Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber, oft noch während der Zinsbindung. Bei laufender Bindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit die Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten übersteigt — typisch ab etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten Zinsvorteil bei mehrjähriger Restlaufzeit. Immer als Gesamtkostenrechnung prüfen, nicht nur Monatsrate.
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung fallen oft Notar- und Grundbuchkosten für die neue Grundschuld an — typisch 1.000 bis 3.000 Euro. Nach 10 Jahren Laufzeit kann ein Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigung bestehen — Vertrag prüfen.
Ja, wenn der Vertragsfreibetrag es zulässt: Jede Sondertilgung senkt die Restschuld und damit die künftige Rate — unabhängig vom Folgezins. Beispiel: 8.000 Euro extra vor Anschluss bei 280.000 Euro Restschuld spart dauerhaft Zinsen auf 272.000 Euro.
Vergleichen Sie mindestens drei Angebote — Hausbank, Konkurrenz und Forward-Option. Gleiche Bank spart Aufwand, aber nicht immer Zinsen. Der Anschlussfinanzierungsrechner zeigt Szenarien; der Immobilienfinanzierungsrechner vergleicht Banken breit.
Prüfen Sie Nachfinanzierung und Umschuldung mit belastbarer Restschuld, mindestens zwei Folgezins-Szenarien und einmaligen Wechselkosten — der Anschlussfinanzierungsrechner liefert die Modellrechnung, keine Garantie.
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